北大光华思想力REITs课题组
一、REITs的税造问题钻研
从国表的发展经验看 ，税收优惠是激活REITs发展的沉要驱动力。在我国现行的税收造度下 ，REITs在设立和持续经营环节均有较高的税务职守 ，使得提议人的动力不及 ，投资者的收益率不高 ，客观上造约了REITs的发展。918博天堂分析显示 ，推出REITs可启发税源 ，增长税收收入 ，同时对成立规范的税收造度拥有积极作用。我们建议有关部门借鉴国际经验 ，充分思考REITs的税收中性准则 ，赐与肯定的优惠政策驱动REITs ，尤其是租赁住房REITs在中国的规 ；⒄。
（一）发展REITs对税收的积极影响
REITs对税收的积极作用重要体此刻提升不动产投资市场的活跃度 ，优化投资市场结构等方面 ，从而在某种水平上起到启发税源和增长税收的成效。
第一 ，REITs是本钱市场大类资产 ，其设立过程将催生大量的应税行为 ，增长税收金额。
第二 ，REITs可提升地产投资市场活跃度 ，并对税收产生正面积极效应。
第三 ，REITs的出现会推进中国地产行业的机构化、规 ；⒄ ，使得机构持有资产并经营的比沉大大增长 ；钩钟胁⒕什乃笆照急龋20-44%）高于幼我持有资产的税收占比（4-14%） ，有利于税收增长。最后 ，地产行业机构化发展会带来好多规范化的应税增值业务 ，蕴含卫生保洁、家政、安保、生涯服务等等。
（二）国内REITs奉行的税收政策建议
REITs是收入传递的工具 ，应体现税收中性准则 ，即以REITs持有并经营资产所承担的税负 ，不应大于投资者自行持有并经营资产所承担的税负。这体此刻创设REITs的过程中所产生的应税行为 ，应适当予以税收减免 ，在REITs持续经营期间的税收应适当予以优惠。
建议依照国际通例 ，以税收驱动为根基领导思想 ，对我国REITs的设立和运营赐与相应的税收优惠政策 ，具体如下。
第一 ，对以REITs为指标的资产沉组行为赐与税出入持。在创设REITs的过程中 ，提议人往往必要对资产进行沉组。由于提议人往往会在REITs中仍持有较大比例的份额 ，该等沉组分立的行为导致资产转移至新的主体 ，但现实投资主体和节造权并没有产生内容变动 ，其计税基础也未产生变动 ，该等行为可视为企业内部沉组。建议允许企业合用与企业内部资产沉组有关的税收政策、划定 ，以分立、新设等大局 ，按资产账面价值注入企业新设立的项目公司 ，使该过程没有产生增值而无需合用增值税、地皮增值税和所得税等。未来资产被真实销售给第三方时 ，仍可按此计税基础征收有关税收 ，并不导致税源流失。该等税收优惠政策应扩大到以创设REITs为指标的所有企业 ，蕴含房地产业和各类所有造企业。
第二 ，进一步增长税收通明度 ，体现REITs设立行为的贸易内容。设立REITs时 ，提议人会将项目公司让渡给REITs ，同时提议人持有REITs肯定的份额。该过程涉及股权让渡行为 ，一方面会涉及是否穿透判断让渡房地产从而需缴纳地皮增值税 ，另一方面 ，提议人需按股权让渡所得缴纳所得税。该股权让渡亦属于REITs设立过程中的沉组行为 ，不该当被视同房地产销售 ，建议对其性质予以明确认定 ，不合用征收地皮增值税。另表 ，该等股权让渡行为是REITs设立的基础 ，拥有合理的贸易主张 ，建议对该行为产生的企业所得税赐与税率上的优惠或递延处置。即便征收所得税 ，亦应试虑对于纳税人仍在REITs中持有大量份额的情况 ，该等份额并未现实变现 ，对应的所得税在设立REITs时可不予以计征。
第三 ，降低REITs经营环节的税负 ，体现对REITs的税收优惠待遇。由于REITs在持有经营物业的环节中税负较沉 ，建议在一揽子税收方口试行优惠政策 ，好比参照幼我持有并出租房屋的情况 ，为REITs系统内的项目公司持有并出租房屋造订较低的综合税率。尤其是租赁住房类的资产 ，建议税收政策向REITs类的机构倾斜 ，造就更多的专业化、规 ；⒓蓟幕。项目公司的企业所得税建议借鉴国际通例 ，对于分红的部门予以免征所得税或赐与优惠税率。
第四 ，削减REITs结构构建产生的税收职守。“公募基金+ABS”产品结构中 ，存在投资者、公募基金、专项打算和项目公司四个应税主体的层级 ，还有可能在项目公司与专项打算之间存在私募基金的结构。由于结构相对复杂 ，层级较多 ，可能会存在资管产品的沉复纳税问题 ，好比保本收益的增值税 ，有可能会在私募基金债权和专项打算的优先级等方面均涉及到 ，导致流转过程的沉复纳税。建议在营改增一系列文件的基础上 ，进一步明确增值税的处置 ，并对REITs结构内的资管产品予以免税的待遇 ，对于从项目公司向上分配并最终到投资者的分红 ，明确赐与各层级的所得税免税待遇。
二、总结
开发和建设REITs市场是金融系统供给侧鼎新的沉要组成部门。目前来看 ，公募REITs试点的司法框架、监管环境、市场筹备等前提已根基成熟 ，大力推动中国公募REITs试点正当其时。中国尺度化的公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间。“公募基金+ABS”模式是相对优选的规划。发展租赁住房REITs是推进租赁住房行业健康持续发展、落实租售并举战术的沉要伎俩。在创设REITs的过程中所产生的应税行为 ，应适当予以税收减免 ，在REITs持续经营期间的税收应适当予以优惠。
课题组成员:刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、李文峥、朱元德、徐爽、何亮宇、范熙武、于嘉文等
作者单元：北京大学光华治理学院
出格感激闫云松先生有关证券化技术和数据方面的支持和建议
